sábado, 7 de julho de 2018

Atualização patrimonial: Junho/2018 - 293.494,48 (+15,8%)

Uma rápida atualização patrimonial:

Como relatei no post passado, adquiri em leilão (Extrajudicial, da Caixa) um imóvel com preço bem descontado. Mais da metade do meu patrimônio ficará alocada em um imóvel. A primeira pergunta que pode surgir é: Posso computar o valor de um imóvel no meu patrimônio?

Seria ingênuo não somar ao patrimônio de uma pessoa física seus imóveis e terrenos, uma vez que possuem valor e podem ser negociados e portanto, transformados em espécie. Se possuem liquidez, seria outra história, mas uma debênture, com vencimento em 10 anos, também não possui liquidez e muitos o lançam sem nenhuma dúvida, não é verdade?! Acho que a blogosfera já amadureceu nesse quesito, e, acredito eu, que já superamos aqueles antigos blogueiros que nada entendem de finanças e contabilidade.

Segunda pergunta: Como lançar um imóvel no patrimônio de forma racional e realística ? Não há um resposta definitiva a essa pergunta uma vez que é difícil fazer uma avaliação exata de um imóvel, porém podemos lançar com valor bem abaixo do valor de mercado. Explico: Valor de avaliação, 100 mil. Valor a ser lançado, 70 ou 80 mil. Simples assim, pois de fato colocaríamos um valor no qual não aceitaríamos negociar por um preço menor.

Dito isto, vamos ao que interessa. Meu imóvel, fica na cidade do Rio de Janeiro (uma das mais caras), possui dois quartos com dependência, dois banheiros, área de 70 metros quadrados, localizado num bairro de classe média pra baixa e o principal fator que me fez arrematar sem dúvida alguma, está desocupado. Valor de avaliação de 3 imobiliárias = 230 mil. Valor Venal da prefeitura = 187 mil. Valor que achei razoável lançar = 150 mil. Esse mês meu aporte foi todo gasto pagando ITBI, escritura e registro do imóvel, algo em torno de 10 mil reais foi parar nas mãos do governo e cartórios. Uma verdadeira máfia a serviço da burocracia insana e ineficaz.

Meu patrimônio está assim dividido:


Em números...



Investimentos:

De mal a pior, mas esse resultado foi pra todo mundo, tendo em vista que a bolsa caiu e os investimentos em renda fixa estão bem fracos também. Esse foi um dos motivos que me fizeram olhar com mais atenção outras formas de investimentos, como de leilões. Há muitas outras formas de ganhar dinheiro mais eficazes, seja negócio próprio ou até mesmo consultoria. Fica a dica pra quem quer dar uma turbinada no patrimônio.

Até a próxima, abraços a todos.

12 comentários:

  1. Olá HI,

    Parabéns pela aquisição. Você pretende vender o imóvel?

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pretendo sim meu amigo, mas estou ciente que pode levar meses ou até anos até concluir a venda. Caso não venda num prazo de dois anos, pretendo colocar pra alugar. Um abraço!

      Excluir
  2. Quanto a questão de classificação do seu imobilizado sugiro usar como quiser! Não há regras!

    Vou acompanhar seu Blog, mtu bacana!

    abs!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Obrigado Galo, irei acompanhar e adicionar seu blog tb. Se puder me adicionar na sua lista, agradeço.

      Abraços!

      Excluir
  3. lance o imóvel pelo valor que pagou (preço, taxas e impostos envolvidos).
    Para facilitar, lance o valor que vai colocar no IR.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Concordo com você anônimo. Também lançaria pelo preço pago + custos.

      e é verdade Hank, há opções para turbinar os investimentos. Basta procurar...

      Parabéns pela aquisição, Abraço!

      Excluir
    2. Olá Anon.

      Não concordo em lançar o valor pago, pelo simples fato de que é um imóvel descontado de leilão. Se fosse um imóvel normal, aí sim faria todo sentido colocar o valor de mercado, e não o somatório de tudo (valor do imóvel+impostos+cartórios), pois o dinheiro pago em cartório e impostos (ITBI) é perdido!!

      Veja bem, coloquei um valor bem abaixo do valor de mercado, feito por 3 imobiliárias diferentes. Razoável, ao meu ver. Posso estar errado? Claro que sim, só o tempo dirá.

      Abraços

      Excluir
    3. Obrigado Inglês, todas as maneiras de ganhar dinheiro honestamente são válidas. Não devemos nos acomodar em renda fixa e variável. Dá mais trabalho essas formas de investimentos alternativos? Claro que dá, mas a recompensa é maior também.

      Abraço!

      Excluir
    4. Eu concordo com o anônimo. Essa é a melhor forma de gerir um imóvel como ativo financeiro. No médio/longo prazo é a única foram segura para avaliar o rendimento do investimento e comparar com outras aplicações. Se o imóvel valorizar isso vai se refletir na realização do lucro quando for feita a venda ou nos rendimentos periódicos (os alugueis mensais).

      Boa sorte com o imóvel!
      Abraços

      Excluir
    5. Não concordo Jardineiro, mas entendo seu pensamento conservador. Não há uma maneira única e correta de se avaliar um imóvel para fins de composição patrimonial. O que existe é uma estimativa do seu valor de mercado em comparação com algumas vendas realizadas numa localidade próxima e com características similares do seu imóvel. Da mesma forma, suas ações e FII são estimadas dessa forma, em negócios fechados. Podemos concluir então, que seu patrimônio não subiu nem se desvalorizou, porque vc não vendeu suas açoes ?! não faz muito sentido pensar dessa forma. Devemos sim avaliar nossos ativos, com base num valor de mercado aproximado. O que eu faço é pegar o valor de mercado e depreciar em torno de 30% ou 40%, assim estou prevendo uma boa margem de erro e não me enganando.

      Abraços

      Excluir
  4. Mas ações e FII tem uma liquidez mt maior. O tempo médio de venda de um imóvel é maior do que um ano, se vc qser vender antes disso vai ter q acabar dando um desconto.

    Mas o ponto principal nem é esse. Em relação ao valor de mercado, vc usa um deságio então é uma conta bem conservadora. O que pode pegar são os outros gastos relacionados ao imóvel, se vc não tomar nota como parte do investimento, pode acabar com umaconclusão errada sobre o quão bom foi esse investimento.

    Um exemplo. Compro um imóvel em leilão por 150 mil e vendo um ano depois por 220. Fiz um bom negócio? Se eu não levar em conta outros gastos que tiver por conta desse imóvel, vou chegar até a rentabilidade de 46% em um ano. Excelente!

    Mas, se, por exemplo, além do dinheiro que paguei para caixa eu gastei: 20 mil de taxas diversas para passar para o meu nome, 20 com uma obra para torna-lo mais atrativo e outros 20 mil com despesas diversas no tempo que ficou desocupado. Aí dá um gasto de 210 mil e um faturamento de 220 mil, ou seja, uma rentabilidade próxima à poupança. O resultado seria que esse imóvel não foi um bom investimento em razão dos riscos trabalho envolvido.

    Por isso que é importante manter registro de tudo o que foi efetivamente gasto com o imóvel. Tem um blogueiro que faz isso. O Pobre Japa.

    ResponderExcluir
  5. Concordo colega, quando diz que ações e FII tem maior liquidez que imóveis. Aliás, isso é senso comum. O que não podemos é lançar o argumento de liquidez para depreciar determinados ativos, como imóveis. Uma debênture com prazo de 20 anos ou mesmo um CDB com prazo de 5 anos tem liquidez a curto prazo? No entanto, a maioria de nós não deprecia esses ativos por causa disso, não é verdade?

    O que eu faço é adotar uma postura conservadora ao depreciar meu imóvel, não por causa da liquidez, mas pelo fato das incertezas do valor final de negociação. O "tempo médio" de venda de um imóvel varia de localidade, de acabamento interno e externo, e principalmente, do seu preço. Quem não compraria um imóvel com toda documentação regularizada, com parte hidráulica e elétrica ok, numa boa localidade dotada de fácil acesso e bom comércio ao redor, com 30% de desconto do valor de mercado ? É exatamente assim que se ganha dinheiro em leilões, pois se compra muito barato e se vende barato.

    Em relação aos gastos num imóvel, sou tarado pro planilhas, rs. Anoto tudo desde uma contratação cara de um pedreiro até uma compra de um novo bocal de lâmpada. Isso tudo vai para conta 'despesas', para auferir o lucro líquido (rendimento) na venda (ou locação).

    ResponderExcluir