domingo, 1 de julho de 2018

Estréia no mundo dos leilões de imóveis

Fala pessoal, tudo bem ?

Já tem um tempo que venho pesquisando e lendo sobre como investir em leilões de imóveis. Confesso que num primeiro momento achei tudo muito complicado, obscuro e inseguro ao me deparar com o mundo dos leilões. Como tudo na vida, precisei de um tempo até me familiarizar com termos mais técnicos e após muitas leituras, ainda me encontro engatinhando nesse novo mundo. 

Não é fácil! Cheguei nessa conclusão. Ganhar dinheiro nessa operação será uma batalha, que pode demorar meses (ou até anos) e o grande risco aqui não é a desvalorização dos imóveis (menor peso) mas o risco jurídico. Explico: Demora do nosso judiciário. Mas antes de entrarmos nesse quesito, vou detalhar como eu fiz (e ainda faço) para coletar o máximo de conhecimento sobre o assunto.

Em primeiro lugar nada substitui a experiência pessoal. Existe dois tipos de conhecimento, o explícito e o tácito:

 "O conhecimento explícito, ou codificado, refere-se ao conhecimento transmissível em linguagem formal, sistemática, enquanto o conhecimento tácito possui uma qualidade pessoal, tornando-se mais difícil de ser formalizado e comunicado"


Sem entrar em detalhes mais técnicos, o que eu quero dizer é que há um componente tácito no mundo dos leilões. Você poderá ler infinitos artigos e livros a respeito que ainda assim não terá uma noção de todas nuances desse tipo de investimento. Não que o conhecimento adquirido através do livros seja descartável, em hipótese alguma, porém, somente lendo um livro, provavelmente não é o mais "seguro" a se fazer nesse tipo de investimento. Até porque o mundo dos leilões de imóveis é multidisciplinar. É preciso entender sobre direito imobiliário, mercado de imóveis a nível local, questões burocráticas, psicologia comportamental, negociação, vendas, análise de risco, economia do país, etc.


Não vou me alongar muito por hora. Apenas como um relato da minha própria experiência participei de dois leilões Extrajudicial da Caixa: um presencial e outro online. 

Presencial

Estava marcado para 15h, cheguei com 1 hora de antecedência, num local bastante inconveniente pois era muito distante do centro da cidade. Havia muitas pessoas no local e da enorme lista de imóveis, apenas 1 me chamou a atenção. Um dia antes, fui no local e conversei com a síndica e descobri que o mesmo estava desocupado. Já se tornou ainda mais atraente. Estimei um valor abaixo do valor de mercado do imóvel de aproximadamente uns 100 mil. O lance inicial era de 30 mil. Isso mesmo, uma pechincha. Estava disposto a dar lances até 50 mil. Mas aquele não era meu dia, os lances já beiravam 85 mil. Enfim, faz parte do jogo. Os lances entraram numa disputa insana entre dois participantes (havia outros imóveis que ocorreu fato semelhante, uma loucura). Quase o preço de mercado para um imóvel que constava como "ocupado". Como fui de carro, ainda paguei um estacionamento de módicos 45 reais por duas horas.

Vantagens do presencial: Aprendizado da dinâmica dos lances.
Desvantagens do presencial: Perda de tempo e dinheiro no deslocamento até o local, possível disputa entre os participantes uma vez que eles se olham!!


Online

Existe a necessidade de se fazer um cadastro e enviar documentos como RG, CPF e comprovante de residência, pelo menos três dias anteriores a data do leilão. Então, no conforto da minha casa e sem perder meu tempo estava dando lances. Acompanhava a transmissão ao vivo pelo Youtube. Entrei numa disputa e estava disposto a chegar até um valor X, então enquanto alguém da platéia dava um lance, eu, prontamente, cobria a oferta. Até que chegou um ponto (Graças a Deus) que o meu oponente desistiu e por fim, venci e arrematei o imóvel. Resumindo, adquiri um imóvel com valor 70% abaixo do valor de mercado. 

Vantagens do onlineNão há perda de tempo e dinheiro no deslocamento até o local, os participantes tem medo de entrar numa disputa com alguém "invisível" (minha opinião). Não é necessário possuir cheques, uma vez que pode pagar a comissão do leiloeiro através de depósito ou boleto bancário.
Desvantagens do onlinePode ocorrer perda de sinal e você ficar fora dos lances.

Conclusão

Apesar de ter lido bastante, o que eu adquiri de experiência participando dos leilões não é ensinado em nenhum lugar. Então recomendo a todos que tem interesse nessa área, ao menos a ir nesses eventos.

Bom fim de semana a todos!

4 comentários:

  1. Parabéns pelo post, quase não há postagens na blogosfera sobre esse tema. Os poucos blogs que trataram sobre esse mundo dos leilões foram superficiais e percebíamos que os caras escondiam muitas nuances desse assunto.

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    1. Fala Anon. Agora que vi seu comentário, desculpa a demora em responder.
      Obrigado pelo elogio, vou tentar escrever mais a respeito de mundo de leilões e compartilhar de graça minhas experiências, mas já te digo que o conhecimento tácito não poderia compartilhar uma vez que é difícil ser transmitido pois envolve experiência própria. Portanto, se quer aprender mesmo, só a prática irá te ensinar. Abraços

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  2. Somente uma curiosidade, vc é do interior? Pq na capital é difícil achar imóveis nesses valores de 30-50 mil.
    abs!

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  3. Fala GM, sou da capital mermo, rsrs. Pesquisando bem vc irá achar, mas provavelmente esse será o valor inicial. Num leilão, os lances costumam parar por volta de 80 a 100 mil. Por isso, tem que estar preparado financeiramente pra entrar nesse negócio. Abraços

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